Mercado logístico: un trimestre de adaptación y nuevas oportunidades
Con un trimestre de ajustes y rotación de superficies, el mercado de inmuebles logísticos/industriales de Buenos Aires muestra señales de adaptación. Este proceso abre paso a una vacancia más saludable y a oportunidades para empresas que buscan eficiencia y cercanía estratégica.
Según el último informe de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, la absorción neta pasó de 77.900 m² en el segundo trimestre a -16.347 m² en el tercero, en un contexto sin nuevas entregas de superficie. En lo que va del año, la absorción neta acumula 33.800 m² y las entregas suman 54.000 m², con el radio de más de 45 km como principal impulsor del saldo positivo anual.
“El mercado logístico está buscando un nuevo equilibrio: hay empresas que se reorganizan frente al consumo más moderado, y otras que crecen de la mano de las importaciones. En ese proceso aparecen oportunidades para mejorar costos, tiempos y cercanía a la demanda”, explicó Belén Espíndola, bróker industrial de Cushman & Wakefield.
Zonas y radios: rotación diferenciada
El tercer trimestre mostró dinámicas distintas según la ubicación. La Zona Sur y la Zona Oeste concentraron la actividad positiva, con tomas que contribuyeron a sostener la demanda en esos corredores. En cambio, en el Triángulo de San Eduardo y en algunos sectores del norte se registraron desocupaciones.
Por radios, la demanda se focalizó en los de hasta 30 km (0 a 15 km y 15 a 30 km), mientras que en los corredores de 30 a 45 km y más de 45 km prevalecieron las salidas. Aun así, este último radio explica el saldo positivo acumulado del año y concentra las nuevas superficies entregadas, lo que lo mantiene como un foco estratégico para el desarrollo futuro.
Vacancia y precios: señales de equilibrio
La vacancia se ubicó en 5,7 %, con un incremento de 0,8 puntos porcentuales respecto del trimestre anterior. El valor pedido de alquiler promedio fue de USD 7,4/m²/mes (-3,1 % trimestral). Este ajuste se explica, en parte, por una combinación de fenómenos: los espacios de mayor calidad se ocupan o se prealquilan rápidamente, mientras que las superficies liberadas se incorporan a la oferta en rangos más competitivos.
“Lo que vemos no es sobreoferta, sino un reordenamiento saludable. La vacancia responde a la rotación de superficies y no a un exceso de inventario. Los inmuebles clase A, con accesos logísticos y atributos diferenciales, mantienen su atractivo y siguen liderando la demanda”, destacó Ignacio Álvarez, coordinador de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
Panorama económico: contexto desafiante, con sectores dinámicos
La economía argentina atraviesa un escenario mixto. En el segundo trimestre de 2025, el PIB creció 6,3 % interanual, aunque mostró una leve contracción de 0,1 % respecto del trimestre previo. La capacidad instalada se mantuvo en 58,2 % en julio, la inflación mensual fue del 1,9 % en agosto y la desocupación alcanzó 7,6 %.
Los reportes oficiales describen un desempeño heterogéneo: las ramas vinculadas al consumo masivo —como alimentos, bebidas y textiles—, junto con la industria automotriz y la maquinaria, mostraron caídas, mientras que los segmentos apoyados en importaciones de insumos registraron un desempeño relativamente mejor.
En el frente externo, el superávit comercial de agosto y la mayor actividad de importación sostienen el interés por localizaciones estratégicas, reforzando la tendencia hacia mayor eficiencia operativa y cercanía a la demanda.
Proyección: vacancia más sana y foco en la calidad
La reconfiguración continuará, con empresas que ajustarán superficie para optimizar costos y otras que buscarán relocalizarse en posiciones más estratégicas. De este modo, la vacancia podría estabilizarse en niveles más saludables, impulsada por la rotación y no por un exceso de inventario. Los activos clase A, con estándares de calidad y eficiencia, mantendrán la preferencia de la demanda, mientras que las opciones más genéricas requerirán incentivos adicionales. En materia de nuevos proyectos, los desarrollos seguirán concentrándose en suelos habilitados con infraestructura y apoyo local.
“Los proyectos que avanzan hoy son aquellos con demanda concreta y ubicación estratégica. El mercado se está volviendo más selectivo, y eso es positivo porque garantiza un crecimiento sostenible y con foco en la calidad”, concluyó Álvarez.
